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最高法院：预查封与正式查封效力相同，预查封后签订的房屋买卖合

2023-12-24 16:53:45 来源：

最高法院：预查封与正式查封效力相同，预查封后签订的房屋买卖合同不能排除强制执行

来源：房地产法律研究

案例索引

（2021）最高法民终1298号，肖x、重庆xx集团股份有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

案件当事人

上诉人（一审原告，执行案外人）：肖x。

被上诉人（一审被告，申请执行人）：重庆xx集团股份有限公司。

原审第三人（被执行人）：海南xx投资有限公司。

基本案情

肖x认为：预查封不具备查封的外观形式，不能等同于查封。

首先，案涉房屋是在2015年8月6日被海南高院预查封，后于2018年8月1日转为正式查封，肖x与海南xx公司签订《海口市商品房买卖合同》是在2018年5月14日，此时案涉房屋仍处于预查封状态，但预查封不能等同于正式查封，因为二者的形式、查封对象及法律后果都有明显的区别，所以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）所规定的“查封”指的是严格意义上的正式查封。

其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中关于“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照”的规定可知，预查封本身不具有查封的形式，所以不能将二者混为一谈。不能简单地以预查封与查封具有同等的法律效力，从而致使肖x无法排除人民法院保全查封。本案中，肖x与海南xx公司签订《海口市商品房买卖合同》时，执行法院未曾在案涉房屋上张贴封条和公告，未向购房人公示案涉房屋已被预查封。在此情况下，认定案涉房屋是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，应当以人民法院正式查封时间即2018年8月1日为准。肖x已经在人民法院正式查封之前签订了合法有效的《海口市商品房买卖合同》、支付了相应的购房款、实际入住，故肖x的物权期待权应当得到保护。

案涉《海口市商品房买卖合同》是合法有效的合同。2018年4月22日《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发〔2018〕29号），属于政策性文件，属于管理性的行政规范，并不属于效力性的强制性规定，故肖x购买房屋时虽然未交2年社保，但并不影响合同效力。另，肖x在购买房屋之后也积极缴纳社保，社保购买时间已经超过2年。案涉房屋不能过户的原因在于房屋已经被查封。实际上，海南xx公司的所有房屋几乎都因为房屋被查封的问题无法过户，故无法过户的原因并不在肖鸣。

裁判理由

最高法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案系因《民法典》施行前的法律事实引发的民事纠纷，应当适用行为发生时的相关规定。因此，根据双方当事人二审的诉辩主张，本案二审的争议焦点是肖x对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

根据《民事诉讼法》第二百三十四条的规定，执行异议之诉作为与执行异议衔接的后续诉讼程序，是一个独立于执行异议的完整的实体审理程序，其价值取向是以公平优先、兼顾效率，通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，进而作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，以实现对案外人民事权益的实体性执行救济。基于二者的关联性和共通性，在针对执行异议之诉具体审查标准的法律规定或者司法解释出台前，执行异议之诉案件可参照适用《执行异议和复议规定》的相关规定，对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条指出，《执行异议和复议规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。但是，基于二者审查方式和判断标准的不同，在案外人异议不符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行认定标准的情况下，人民法院在执行异议之诉中也不宜当然认定案外人的诉讼请求不能成立，而应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，结合案件的具体情况，对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持案外人诉讼请求的判断。

根据原审查明的事实，案涉房屋登记在海南xx公司名下，而肖x与海南xx公司签订案涉购房合同是在海南高院预查封案涉房屋之后。肖x签订《海口市商品房买卖合同》以及支付购房款，均是在《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发〔2018〕29号）发布之后。该通知要求，非海南省户籍居民家庭在海口限购区域购买住房，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；在海口非限购区域购买住房，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。非海南省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

本案中，肖x的户籍在江苏省南京市，属于非海南省户籍居民。肖x亦述称，其在购买案涉房屋时不符合海南省限购政策的规定。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条指出，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围。一般认为，《执行异议和复议规定》第二十九条所涉物权期待权是指，执行案外人对案涉房屋虽不享有《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。这显然与肖鸣所称对“政府允许该小区卖房”以及积极缴纳社保的期待内涵不同。而海南省城市商品房预售管理与当地有关商品房限购政策，分属不同事实范畴，并无矛盾之处。

经查，肖x在购买案涉房屋时系明知其不符合海南省相关商品房限购政策，尽管其与海南xx公司就案涉房屋签订《海口市商品房买卖合同》，但根据海南省当前的商品房限购政策，肖鸣x无法办理案涉房屋的网签手续，亦不能依据案涉购房合同以及对该合同的履行，通过办理过户登记获得案涉房屋的物权。肖x关于其对案涉房屋权利的合理期待应予保护的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。肖x以限购政策属于管理性的行政规范、案涉购房合同合法有效、肖x已支付相应购房款并实际入住，其购买案涉房屋并未损害国家利益、社会公共利益，亦不具有违法性或者不当性，不具有法律上的可责难性等为由主张其物权期待权应当得到保护，理据不足，本院不予支持。而根据一般生活经验，购房人交易前了解当地商品房限购政策以及案涉房屋查封保全情况并不需要特殊的专业知识或者能力。因此，肖xx基于对网站信息的信任且未见案涉房屋的查封公告、封条等，认为其不可能知道案涉房屋已被预查封的情况，且在购房中已尽到充分的注意义务，故不存主观故意和过错的理由，不能成立，本院不予支持。

最高人民法院联合相关中央国家机关发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。因此，无论预查封与正式查封在具体实施阶段系采取何种形式实现，两者在限制标的物转让的法律效力上是相同的，即执行标的一旦被人民法院查封（包括预查封、正式查封），非经人民法院允许，任何人不得对其进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的的处分行为。故无论肖鸣是否全额或者部分支付案涉房款，由于案涉购房合同系在人民法院查封之后签订，本案情形不符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行的认定标准。而一审法院参照《执行异议和复议规定》第二十九条第一项的规定，以肖x提起的执行异议不符合相关司法解释规定的条件，以及肖x基于《海口市商品房买卖合同》无法享有案涉房屋的物权期待权，其对案涉房屋所享有的合同权利不足以对抗申请执行人的金钱债权为由，驳回肖x的诉讼请求，理据充分，应予维持。

肖x以《执行异议和复议规定》第二十九条规定的“查封”指的是严格意义上的正式查封，本案情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，可以排除强制执行为由提出不得执行肖鸣购买的案涉房屋，并解除对该房屋的查封，终止对该房屋的拍卖的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。

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