租客拖欠租金，房东换锁逐客，孰对孰错？

现实生活中，不少人都有过租房经历。租房过程中，房东希望找到“神仙租客”，租客希望遇上“暖心房东”，实际上，这种和谐的租赁关系，需要双方充分沟通、理解包容。本案中，租客拖欠租金，房东催缴、要求搬离无果后换锁逐客，租客以物品丢失为由报警……双方关系一步步恶化，闹得不可开交，直至对簿公堂，究竟孰对孰错？

2020年7月，张某与陈某签订《房屋租赁合同》，将张某名下一套房屋出租给陈某。双方约定租赁期限十年，押金2万元，租金1万元／月；首期付三个月租金及押金，以后按每三个月结算一次，陈某应提前三天支付下期房租。

房屋出租后，陈某及其家人共同居住生活在该房中。自2022年3月起，陈某开始拖欠租金、水电和物业费等。张某多次催缴，并于同年7月通过微信要求陈某及其家人搬走，陈某未予理会。

2022年8月底，经多次催讨无果，张某自行将房屋大门换锁，并要求陈某尽快与其联系，将屋内物品搬走。之后，陈某陆续以要求张某本人到场交接、因张某私自换锁导致物品丢失需报警处理、家人感冒等理由推迟搬离时间。2023年1月，陈某及其家人将室内物品清空，并搬离涉案房屋。

张某认为，陈某自2022年6月起未依约付租构成违约，双方租赁合同已于2022年8月底即换锁后解除，遂诉至法院，要求陈某支付合同解除前即2022年6月至8月欠付的租金等费用，以及双方合同解除后至2023年1月陈某实际搬离前场地占用费，并提出押金不予退还。

陈某同意支付合同解除前其所欠付的租金等费用，但认为张某换锁导致其无法进入房屋，构成违约，故其无需支付场地占用费，且押金应予退还。

广东省广州市中级人民法院二审判决：一、陈某支付2022年6月至8月欠付的租金3万元；二、陈某按租金标准的50%支付2022年9月至2023年1月的场地占用费2.5万元；三、张某无需退还押金。

房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在房屋租赁合同履行过程中，承租人负有依约支付租金的义务，出租人亦负有保持租赁物符合约定用途的义务与责任。

本案中，陈某拖欠租金的行为构成违约，张某催收未果后对房屋换锁，双方均确认租赁合同关系于该日解除。案涉租赁合同因陈某违约而解除，陈某应承担相应违约责任，张某所收押金可以不予退还。租赁合同解除后，陈某理应向张某返还房屋，但陈某以各种理由迟至合同解除5个月才搬离房屋，导致张某产生房屋被占用的损失，故陈某理应向张某支付实际退场前的占用费。

至于占用费的标准，虽然张某系因陈某拒付租金换锁，但考虑到：其一，张某换锁行为并无合同依据，且导致陈某报警，双方矛盾升级，迟迟就房屋交接问题无法达成一致意见，进而导致占用费损失扩大，张某对此负有一定责任；其二，陈某在张某换锁后无法正常使用房屋，此时若按照合同约定的租金标准计付占用费，对陈某不公，故二审法院最终酌情判定陈某按照租金标准的50%支付占用费。

法官提醒，承租人迟延支付或欠付租金构成违约，需承担相应的违约责任。房屋租赁合同因此解除的，承租人应及时向出租人交还房屋，出租人应予配合接收。如承租人拒不交还房屋，出租人应依法维权，若对房屋采取上锁或换锁等行为的，属于私力救济，具有较大法律风险。

根据法律规定，出租人应保持租赁物符合约定的用途，出租人的上锁或换锁行为在客观上必定会对承租人正常使用场地造成影响，出租人擅自上锁或换锁后还要求承租人按照合同约定的标准支付租金或占用费，对承租人不公平。因此，在承租人存在拖欠租金等违约行为的情况下，出租人应通过合理、合法的方式维权。

《中华人民共和国民法典》

第五百九十一条  当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第四条第一款  房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。