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常某某诉某山公司、王某某商品房销售合同纠纷案

2024-04-02 15:16:06 来源：

来源：房地产法律研究

转发：唐新禄律师，电话13583877696

原标题：

人民法院案例库：商品房销售者没有按合同约定的时间交付具备正常使用功能的房屋，其违约行为致使购房人签订合同的目的不能实现

常某某诉某山公司、王某某商品房销售合同纠纷案

——一方违约致使合同目的不能实现的，另一方可以解除合同

入库编号：2023-07-2-091-003

裁判要旨：商品房销售者没有按合同约定的时间交付具备正常使用功能的房屋，其违约行为致使购房人签订合同的目的不能实现。依据《合同法》第94条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条的规定，购房人有权解除该合同。

基本案情

　　常某某起诉请求：1.判令解除常某某与某山公司于2010年9月5日签订的商品房买卖合同；2.判令某山公司返还常某某已支付的购房款4350万元；3.判令某山公司赔偿从收取每笔购房款之日起至实际返还购房款之日止，占用购房款期间按照同期银行贷款利率（年利率4.9%）计算的利息（暂计算至2019年8月20日为1862.7622万元）；4.判令王某某对第二项和第三项诉讼请求承担连带责任；5.判令某山公司和王某某承担本案的诉讼费和保全费。
　　某山公司辩称：不同意常某某的全部诉讼请求及事实与理由，某山公司没有收到常某某陈述的购房款4350万元;伊金霍洛旗住房和城乡规划建设局撤销建设工程质量监督报告依据的是建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用重新组织竣工验收。某山公司并未向建设行政主管部门提供虚假资料或者不按规划施工建造。且某山公司已就该决定提出行政诉讼，该废止决定尚需接受行政诉讼对其合法性进行审查，并未产生法律效力。2006年11月14日，鄂尔多斯市公安消防支队向某山公司出具建筑工程消防设计审核意见书：同意鄂尔多斯市某山公司某国际公寓1-25#住宅楼、会所及地下停车场建筑工程消防设计的审核意见。王某某接受常某某的委托代其向某山公司交付购房款并不能认定就是二被告之间的人格混同，某山公司认可王某某代收的购房款总额为1800万元，其他款项系常某某与王某某之间的经济往来与涉案款项无关联。
　　王某某辩称：1.案涉商品房买卖合同系常某某与某山公司双方签订，与王某某没有关联性。王某某虽然是某山公司的股东，但并不存在与公司人格混同、财产不分的情况。某山公司是独立的法人机构，具有独立法人人格，常某某仅依据股东王某某帮忙代为转交购房款就认为某山公司与股东人格混同缺乏事实与法律依据，又因其没有证据证明应承担举证不能的不利后果。2.王某某确曾受常某某委托代为向某山公司转交过购房款，但王某某帮助转交购房款的行为是基于朋友情谊，属于好意施惠行为，若由此承担法律责任有违公序良俗和公平正义。王某某只是帮助常某某向某山公司转交了部分购房款，且王某某与常某某个人之间也有经济合作以及资金拆借，这与某山公司没有关系。常某某主张的其向王某某汇款均为购房款没有事实和法律依据，请求驳回常某某对王某某的诉讼请求。

法院经审理查明：2010年9月15日，某山公司与常某某签订《房屋买卖协议》，双方约定：“一、某山公司将其开发的位于案涉项目综合住宅小区4号楼的伸缩缝以西住宅（地下一层、地上一层至十一层，其中4号楼地下室西南角2间设备用房面积50平方米留于某山公司，剩余建筑面积6450平方米）卖于常某某（以下简称4号楼一半），常某某自愿购买。二、某山公司出售给常某某的4号楼一半从地下室至地上每平方米均价为7000元，建筑面积6450平方米，总价款4515万元（大写：肆仟伍佰壹拾伍万元整），如最终产权登记面积与本协议面积不一致的，以产权登记面积为准，出入部分，按本协议约定的每平方米价格标准长退短补。4号楼一半的总价为4515万元（大写：肆仟伍佰壹拾伍万元整）常某某分三次给某山公司付清：……三、某山公司在2011年1月30日前交付房屋，交付的水暖、电、排污、天然气具备使用功能，天然气碰接费由常某某承担，消防由某山公司按原计划施工，费用由某山公司承担，某山公司负责办理产权证，产权证办理的时间将与1号楼至3号楼同时办理，办证的各种税费由常某某负担。四、常某某保证按时足额交付购房款，如迟延交付，由常某某按应付购房款承担每日5‰的违约金；某山公司保证按约定交付房屋，如迟延交付，由某山公司按已付购房款承担每日5‰违约金……”

另查明，王某某为某山公司股东。常某某通过王某某向某山公司支付购房款，双方当事人对王某某代某山公司收取购房款的数额有争议。常某某通过王某某向某山公司支付购房款25笔，共计6587.0784万元。

还查明，案涉项目4号楼及地下室项目取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预销售许可证。2018年8月3日，伊金霍洛旗住房和城乡规划建设局在鄂尔多斯日报发布公告，内容为：“伊金霍洛旗住房和城乡规划建设局发现，由某山公司建设开发的案涉项目4#楼及地下室项目，在竣工验收过程中有违反国家有关规定的行为。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。伊金霍洛旗住房和城乡规划建设局决定，废止已签发的《建设工程质量监督报告》，并责令其停止使用，重新组织竣工验收。”某山公司就该公告内容提起行政诉讼，某山公司与伊金霍洛旗住房和城乡规划建设局确认行政行为违法一案，内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区人民法院于2020年1月17日立案。该案审理过程中，当地住房和城乡规划建设局进行了答辩。当地住房和城乡规划建设局答辩意见如下：经调查，案涉项目4号楼项目未达到竣工验收条件，存在未安装门、未安装电梯等情形，未按原报送且审批通过的图纸进行施工，某山公司在该项目竣工验收时提供虚假资料，故根据《建设工程质量管理条例》第四十九条之规定废止已签发的《建设工程质量监督报告》，当地住房和城乡规划建设局提供证据证明上述事实。2020年3月13日，某山公司提出撤诉申请。2020年3月180，鄂尔多斯市康巴什区人民法院作出（2020）内0603行初26号民事裁定，准许某山公司撤回起诉。
　　内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院于2020年7月27日作出（2019）内06民初151号民事判决：一、确认常某某与某山公司于2010年9月15日签订的房屋买卖协议解除；二、某山公司于判决生效之日起十五日内返还常某某购房款3955.6782万元及利息；三、驳回常某某其他诉讼请求。常某某、某山公司均不服一审判决，提起上诉。内蒙古自治区高级人民法院于2020年12月28日作出（2020）内民终522号民事判决：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二、三项；三、某山公司于判决生效之日起十五日内返还常某某购房款2895.6782万元及利息；四、驳回常某某其他诉讼请求。某山公司申请再审，最高人民法院于2021年6月10日作出（2021）最高法民申3371号裁定：驳回某山公司的再审申请。

裁判理由

　　法院生效裁判认为：某山公司与常某某签订的案涉房屋买卖协议第三条明确约定，某山公司在2011年1月30日前交付房屋，交付的水暖、电、排污、天然气具备使用功能，天然气碰接费由常某某承担，消防由某山公司按原设计施工，费用由某山公司承担，某山公司负担办理产权证……。案涉4号楼及地下室不符合竣工验收备案条件，某山公司未按原报送且审批通过的图纸进行施工并在该项目竣工验收时提供虚假资料，相关行政主管部门已公告废止案涉房屋的《建设工程质量监督报告》，并责令某山公司停止使用，重新组织竣工验收。但直至本案诉讼发生，案涉房屋尚未重新组织竣工验收，不具备交付条件，不能正常使用。某山公司没有按《房屋买卖协议》的约定于2011年1月30日前交付具备正常使用功能的房屋，其违约行为致使常某某签该合同的目的不能实现。依据《合同法》第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，常某某有权解除该合同。

裁判要旨

　　商品房销售者没有按合同约定的时间交付具备正常使用功能的房屋，其违约行为致使购房人签订合同的目的不能实现。依据《合同法》第94条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条的规定，购房人有权解除该合同。

关联索引

　　《中华人民共和国民法典》第563条（本案适用的是1999年10月1日起实施的《中华人民共和国合同法》第94条）
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条（本案适用的是2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条）

　　一审：内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2019）内06民初151号民事判决（2020年7月27日）
　　二审：内蒙古自治区高级人民法院（2020）内民终522号民事判决（2020年12月28日）
　　申请再审：最高人民法院（2021）最高法民申3371号民事裁定（2021年6月10日）

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