河南高院：建设工程和房地产典型案例

案 例 一

再审申请人开封某公司与被申请人赵某、齐某商品房预约合同纠纷案

一、基本案情

赵某和齐某系夫妻关系。2011年8月，赵某、齐某分别与开封某公司签订《房源认购书》，认购开封某公司开发的万丽铂金瀚宫B6号、B11号、B12-14号商铺，单价分别为13100元、单价16000元、16600元，总价共计8434922元。并约定商品房买卖合同签订后，房源认购书自然失效，双方的权利义务以商品房买卖合同约定为准。赵某、齐某共计支付购房款6017463元。开封某公司取得预售许可证后，将涉案商铺登记在其公司名下。由于双方在履行过程中产生分歧，对商铺单价不能协商一致，至今未签订商品房买卖合同。赵某、齐某为此诉至法院，要求解除房源认购书，双倍返还定金，返还购房款及利息。

本案诉讼历经多次审理程序，经省法院指令再审，开封中院改判解除《房源认购书》，开封某公司退还购房款601万余元及利息。开封某公司不服二审判决，向省法院申请再审。因本案纠纷，开封某公司多套住宅和商铺被查封，且涉案商铺无法正常交易或投入使用。加之目前房地产市场下行，开封某公司资金链断裂、账户房产被查封，面临经营生存困境。

二、调解过程

本案中，双方主要争议是房屋单价问题。鉴于近两年房地产市场下行趋势明显，涉案商铺现在市场价格一路下滑，远低于《房源认购书》约定价格，甚至亦低于赵某、齐某最初要求的9999元/平方。经过三轮背靠背调解，双方最终达成以9999元/平方签订正式商品房买卖合同的调解协议。在承办法官指导下，双方当事人详细对已交应退房款、物业费、过户费、解除查封等可能涉及的细节进行一揽子解决。

三、典型意义

承办法官秉持“终局思维”办案理念，历经十一个版本的调解方案，三十余次电话沟通，五次面对面磋商，双方就十多年的纠纷最终达成调解协议。该案通过调解方式实现了矛盾纠纷的实质化解，使民营企业解除了长期困扰自身经营发展的诉讼包袱，诠释了人民法院坚持公正高效善意文明司法，持续优化法治化营商环境及服务保障经济高质量发展的决心。

再审申请人洛阳某科技公司与被申请人洛阳某工程公司房屋买卖合同纠纷案

一、基本案情

2016年3月21日，洛阳某工程公司从洛阳某科技公司处购买9间房屋，双方签订《购房协议书》，约定定金80万，首付款249万，剩余款项200万元贷款解决。洛阳某工程公司支付80万定金后，洛阳某科技公司将房屋交付给洛阳某工程公司进行装修。后洛阳某工程公司未按约支付剩余房款，双方产生纠纷。洛阳某科技公司另案起诉洛阳某工程公司，请求解除合同并承担违约金，法院判决解除合同、返还房屋、80万定金不予返还。本案中，洛阳某工程公司起诉洛阳某科技公司主张装修损失，生效判决认为洛阳某科技公司在未收到房款时交付房屋并允许装修。存在一定过错，且洛阳某科技公司是装修的受益者，酌定洛阳某科技公司承担30%的装修费用50万元。洛阳某科技公司不服，向省法院申请再审。

二、调解过程

承办法官在案件办理中了解到与本案房屋买卖合同纠纷关联的建设工程欠款未得到解决。本案二审判决作出后，双方矛盾并未化解，还存在后续诉讼的可能性。本着实质性化解矛盾纠纷的理念，经过现场勘察、实地走访，数次组织协商，最终促成双方当事人达成调解协议，一揽子解决了房屋买卖合同纠纷、装修损失纠纷、恢复原状纠纷以及建设工程施工合同纠纷等4个纠纷。

三、典型意义

洛阳某工程公司法定代表人系残疾人，属弱势群体。洛阳某科技公司系当地政府招商引资企业，两个企业之间曾存在长期良好的合作历史。承办法官通过一揽子解决方案，实现“一案调、多案解”的矛盾纠纷化解最优解，用实际行动体现依法保护民营企业合法权益，取得了良好的社会效果和法律效果。

 案 例 三

河南某建设有限公司与通许县某局建设工程施工合同纠纷案

一、基本案情

2018年11月8日，河南某建设有限公司（以下简称某建设公司）与通许县某局签订建设工程施工合同，由某建设公司承包施工通许县建筑节能施工项目第十标段工程，签约合同价为2507167.55元，合同价格形式为总价合同。后案涉工程项目通过验收，通许县某局未按约定节点支付全部工程款。某建设公司称，实际施工过程中，合同之外增加有部分工程量，并提供视频光盘一份，视频显示通许县某局时任领导在包含案涉工程的第一至十五标段协调会上，对超出合同范围施工面积明确表态据实结算。经法院委托鉴定，对比中标工程量，合同外增加工程量对应价款为479976.36元。通许县某局辩称案涉建设工程施工合同为总价合同，合同约定价款之外不应再增加。

二、裁判结果

法院认为，虽然双方所签订的合同是固定价格合同，但是在实际施工过程中，通许县某局时任领导在各标段协调会上明确承诺超出合同工程量部分据实结算，其在协调会上的表态是履行职务行为，应对通许县某局产生效力。且本案主合同工程价款为2507167.55元，经鉴定超出合同增量价款为479976.36元，与合同价款相比，增幅较大，据实结算更符合公平原则。因此，一、二审判决均支持某建设公司的诉讼请求。

三、典型意义

民营企业被拖欠款项问题屡见不鲜，尤其是民营企业与政府之间的民事经济往来，民营企业往往处于弱势地位。本案工程发包方为政府部门，施工方为民营企业。政府部门已对案涉工程进行了验收，实际施工中工程存在大量增量。法院基于查明的案件事实，依法支持了民营企业主张工程款的诉求，符合对民营企业平等保护的基本要求。

案 例 四

某建筑公司与某房地产公司建设工程施工合同纠纷案

一、基本案情

2018年6月1日，某建筑公司与某房地产公司签订《建设工程施工合同》后，组织人员进场施工。双方因工程进度款支付问题产生纠纷，导致案涉工程停工。2021年1月20日，某建筑公司将某房地产公司诉至法院。

诉讼过程中，某建筑公司提出司法鉴定申请，请求对项目的工程造价及停工损失进行鉴定。经法院委托，鉴定机构作出建设工程造价司法鉴定意见书。

二、裁判结果

案涉项目由于资金断裂导致停工烂尾，近2亿元工程款无力支付，1200余名业主无法及时交房，处置难度大，信访风险高。通过实地勘察工程现状、全面听取施工人和业主代表诉求，深入研判项目重启复工、交楼办证等问题。经过充分评议，合议庭认为该楼盘位置优越，且有意向投资者，盘活可能性较大，但因涉及项目停工、区域稳定、群众关切、造价鉴定等因素，无法及时有效审结案件，化解纠纷。为早日化解纠纷、保障购房群众利益，合议庭结合案件案情和双方当事人的诉求，决定先行判决解除双方签订的建设工程施工合同，促成施工单位尽快退场。在作出先行判决后，合议庭又对双方争议较大的工程价款等问题作出后续判决，双方当事人对先行判决及后续判决均服判息诉。

三、典型意义

为破解涉诉问题楼盘“清场难”“周期长”“风险高”等难题，推动矛盾纠纷实质化解，助力烂尾近三年的案涉建设项目复工续建。法院先行判决解除建设工程施工合同，有效促使原施工单位尽快撤场，督促建设单位寻找新的施工单位尽快复工复产，保障了购房居民的利益，形成多方共赢的结果。有效减轻了企业诉讼负累，避免了追要工程款等连锁事件的产生，通过精准司法服务，有力保障了市场主体平稳运行。

案 例 五

中国某公司与河南某公司、毛某建设工程施工合同纠纷案

一、简要案情

2017年4月，中国某公司与河南某公司签订《土建施工承包合同》，中国某公司将某项目土建工程发包给河南某公司施工，约定工程款支付前必须提供等额增值税专用发票。随后，河南某公司与毛某又签订《工程项目内部管理合同》，将上述工程项目以内部承包的方式交由毛某施工，并约定毛某应上交河南