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房地产开发有限公司阶段性担保责任的承担与免除

2024-07-24 14:33:56 来源：

转发：唐新禄，电话13583877696

案情简介

2019年，刘某与某银行签订《个人住房借款合同》，约定从银行处借款70万元，并以其购买的房产提供抵押担保，葛某、刘某为该借款提供连带责任保证，某房产公司为该借款提供阶段性的连带责任保证，直至每户业主的房屋所有权证办妥并抵押给某银行或某银行规定的抵押权人为止。

后刘某未按合同约定按时还本付息，某银行诉至莒县人民法院，诉讼请求为：1.要求刘某归还剩余全部借款本金及利息、罚息、复利等费用；2.请求确认对刘某所提供的抵押财产享有优先受偿权；3.要求葛某、刘某、某房产公司承担连带清偿责任。

案件审理过程中，刘某认可贷款和抵押的事实。某房产公司称，涉案房屋已完成初始登记和抵押预告登记，某银行对涉案房屋所享有的抵押权已经成立，且己方已履行《借款合同》、《同意担保的决议》项下全部义务，涉案房屋产权转移登记和抵押登记手续未办妥非因己方违约行为所致，己方担保责任应予免除。

法院审理

本案争议焦点为：1. 某银行是否对抵押房屋享有优先受偿权。2.某房产公司的阶段性担保责任是否免除。

法院审理认为：关于某银行是否对抵押房屋享有优先受偿权的问题。案涉房屋已经进行了抵押预告登记，但该登记行为发生于《民法典》施行以前，且当时的法律、司法解释没有对预告登记权利人能否请求就抵押财产优先受偿作出规定，而《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款作出了明确规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”。该规定未明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人的合理预期，因此可以适用。某银行对涉案房屋的抵押权自预告登记之日起设立，对案涉房屋享有抵押权及优先受偿权。

关于某房产公司是否对涉案借款本息承担连带清偿责任的问题。该公司作出股东会决议，自愿为借款人提供阶段性连带责任保证。某银行与某房产公司订立该阶段性担保条款的目的系为保障某银行债权的实现，现某银行就涉案房屋的抵押权已自预告登记之日设立，某房产公司免除其保证责任的条件已随抵押权的设立而成就。

法院判决如下：

一、被告刘某于判决生效后十日内付还原告某银行借款本金649529.58元及利息、罚息、复利{利息、罚息、复利按照《个人住房借款合同》约定，自2023年3月21日起计算至实际给付之日止）}；

二、如被告刘某到期未履行本判决确定的还款义务，原告某银行对被告刘某在本判决第一项所负债务，就抵押房屋，有权与被告刘某协商折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿；

三、被告刘某、葛某对本判决第一项内容承担连带清偿责任，其在承担连带责任后，有权向被告刘某追偿；

四、驳回原告某银行对被告某房产公司的诉讼请求；

五、驳回原告某银行的其他诉讼请求。

法官说法

阶段性担保作为一种促成交易成立的有效担保方式，经常可以在分期贷款买入商品房交易中看到，其在房地产开发有限公司、购房合同买受人、金融机构之间产生，最终目的就是要最大程度保障债权人债权的实现。常见的“阶段性担保责任”约定的情形有以下几种：一是自买受人办理完毕抵押登记手续并取得他项权证之日起；二是自买受人办理完毕抵押登记手续并取得他项权证之日起两年；三是自买受人办理完毕预告抵押登记手续之日起，或者以其他本质相同的类似表述呈现。司法实践中认定阶段性担保责任的承担和免除主要依据多方订立的合同约定、房地产开发有限公司的股东会决议、正在建造建筑物抵押权的登记手续、预告抵押登记手续、抵押登记手续等证据，当证据链条可以相互印证，反映案件事实时，法官结合法律依据进行裁判。裁判结果既要避免房地产开发有限公司“被迫”、“批量”承担担保责任导致企业崩盘的情况出现，还要避免购房者陷入 “钱房两空”的境地，也要保障金融机构资金的快速回笼。如要实现这一裁判目的，必须要考虑阶段性担保的设立初衷与功能作用，从法律视角审视金融机构的抵押权是否设立，房地产开发有限公司的阶段性担保责任是否能够免除。

一、金融机构抵押权的设立

金融机构抵押权是否设立直接关系到债权人是否能够对抵押人提供的抵押财产享有优先受偿权，该权利是其债权得以实现的重要保障。《民法典》第四百零二条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。倘若案涉房屋的抵押预告登记行为发生于《民法典》施行以前，当时的法律、司法解释没有对预告登记权利人能否请求就抵押财产优先受偿作出规定，可依据上述解释进行处理。只要涉案房屋已办理房产所有权首次登记和预告登记，且抵押预告登记不存在法定失效情形，那么涉案房屋的抵押权就自预告登记之日起设立，债权人金融机构也就对案涉房屋享有抵押权及优先受偿权。

二、阶段性担保的运行机制

谈及阶段性担保的运行机制就不可避免地要讲明阶段性担保设立初衷与功能作用。该担保不是为了与其他保证人一样承担连带保证责任或者一般保证责任。站在房地产开发有限公司的角度来讲，该担保的设立是为了帮助买受人贷款，以便其快速销售商品房。站在金融机构的角度来讲，是为了保护金融机构抵押权的实现，督促房地产开发有限公司依约及时竣工、验收、交付合同约定的预抵押房产，尽快达到可以办理正式抵押登记的状态，以便金融机构取得最大限度的债权“保险”。站在买受人的角度，其在阶段性担保合同中作为受益方，可在一定程度上避免“钱房两空”。

按照常见运行模式，借款人（抵押人、商品房买受方）与金融机构（抵押权人、债权人）、房地产开发有限公司（商品房销售方、保证人）形成三方协议，三方彼此之间均存在平等的民事法律关系。房地产开发有限公司经过股东会决议通过对外承担阶段性连带保证责任，直至每户业主的房屋所有权证办妥并抵押给金融机构或金融机构规定的抵押权人为止的协议，该协议成立并生效。除此之外，倘若还要产生物权效力，仍要对合同约定房产办理抵押手续。一旦借款人逾期，金融机构有权要求借款人承担违约还款责任，并确认其对抵押房产所得价款享有优先受偿权，并要求房地产开发有限公司承担阶段性连带保证责任，或划扣房地产开发有限公司提供的保证金。

三、阶段性担保的承担与免除情景

如上所述，房地产开发有限公司免除阶段性担保责任的前提是已经充分履行完毕己方约定的义务，即达到约定的状态，如已配合买受人办理完毕抵押登记手续并取得他项权证；已配合买受人办理完毕抵押登记手续并取得他项权证满两年；已配合买受人办理完毕预告抵押登记手续等。反之，未达到约定的状态，就要对债务人所欠本金、利息等费用在合同约定范围内承担连带清偿责任。本文认为，此处的“已配合”包括实际的已配合，也包括达到了可履行义务的状态，但因非房地产开发有限公司的原因，而未办理相关手续的情况，即非因其过错导致。

就本案而言，某房产公司约定，直至每户业主的房屋所有权证办妥并抵押给某银行或某银行规定的抵押权人为止。关于如何判断是否应免除阶段性担保责任以及如何界定免除时点的问题，仍要站在合同签订的目的及阶段性担保设立的本质中去寻找答案。站在权益保护角度，涉案房屋的抵押权已自预告登记之日起设立，免除房地产开发有限公司保证责任的条件已随抵押权的设立而成就，某银行不会受到扩大的损失，且该房屋已经建盖完毕，达成交付条件，借款人已经实际使用该房屋，只因为贷款尚未还完，不动产所有权登记尚未办理完毕，对借款人而言，解除某房产公司的阶段性担保责任，亦不会对其产生不利影响。综上，判决予以免除。

编写：李双双莒县法院
来源：日照市中级人民法院、山东高法

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