试图以居住权对抗执行？法院强制涤除后依法拍卖！

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）施行后，居住权以专章的形式得到明确，受到社会各界的广泛关注。根据规定，居住权具有排他效力，即居住权人对于房屋有占有和使用的权利。

而在执行过程中，人民法院有时也会遇到设立居住权的不动产，由于需要保障居住权人的权益，通常此类不动产的竞拍者寥寥无几，成交价格也相应偏低。也正因如此，部分被执行人试图“钻空子”，恶意在房屋上设定居住权以对抗人民法院执行。

那么，设定该类居住权是否有效？人民法院在司法拍卖过程中如何处理设有居住权的房屋？

近日，上海市宝山区人民法院（以下简称宝山区人民法院）办理了一起执行案件，依法涤除被执行人恶意为案外人设定的居住权，使房屋以未负担居住权的状态进入司法拍卖程序，有力保障了胜诉当事人合法权益。

宝山区人民法院在办理某银行申请执行王某、上海某生物科技有限公司一案中，查明被执行人王某名下在本市有一处房屋。经查，2022年11月，王某为取得贷款为某银行在该房屋上设定了抵押权。2023年7月，王某又为前妻在房屋上设定大额抵押权，同月，王某还在房屋上为其母亲李某设定终身居住权。

不久，包括某银行在内的多名原告陆续开始起诉王某、上海某生物科技有限公司要求归还欠款，数十件案件进行人民法院审判执行程序，而两被执行人名下账户已被多家外地法院在先冻结，没有其他可供执行的财产。为及时兑现申请执行人的合法权益，宝山区人民法院决定拍卖被执行人名下该套房屋。

申请人某银行认为，被执行人王某为案外人李某在该房屋设定的居住权，对已经在先设定的抵押权的实现将产生重大影响，遂向宝山区人民法院申请依法涤除该居住权。

执行法官通过实地调查发现，居住权人李某从始至终均未实际入住并占有该房屋，在为某银行设定抵押权后、为李某设定居住权前，被执行人王某已经书面委托其前丈母娘吕某对外出租该房屋，并持续收取租金直至2024年3月人民法院强制腾退涉案房屋之日。

同时，人民法院委托评估公司对涉案房屋进行评估发现，该房屋不考虑居住权的影响时评估价格为2011万元，上述房屋考虑居住权的影响时评估价格为1863万元。如果在司法拍卖过程中房屋负担居住权的话，上拍价格将不足以覆盖银行贷款本金。

宝山区人民法院认为，被执行人王某在本市某房屋上为案外人李某设立的居住权，晚于某银行在上述房屋设立的抵押权。该居住权存在于上述房屋，已经影响房屋的评估价格，进而影响了某银行在先设立的抵押权的实现。

据此，依照法律规定，宝山区人民法院作出执行裁定，涤除案外人李某在房屋上的居住权。该裁定于2024年5月向王某、李某送达后，两人未提出异议。2024年7月，宝山区人民法院向相关自然资源确权登记事务中心发出协助执行通知书，强制涤除上述居住权，该房屋目前已按不负担居住权的状态进入网络拍卖程序。